在今年上半年完成147億元重大資產(chǎn)重組后，大悅城控股集團(tuán)股份有限公司(000031.SZ，下稱“大悅城控股”)正通過(guò)資本騰挪實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。

9月30日，大悅城控股發(fā)布公告稱，該公司的間接非全資附屬公司濟(jì)南大悅城產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司以底價(jià)31.44億元競(jìng)得濟(jì)南七宗商住地塊。

在大手筆買地的同時(shí)，此前極少出售旗下公司產(chǎn)權(quán)的大悅城控股在近期接連掛牌轉(zhuǎn)讓兩起項(xiàng)目，但在二度掛牌甚至進(jìn)行降價(jià)后仍無(wú)人問津。

大悅城加速擴(kuò)張的背后是業(yè)績(jī)上的盈利承諾。去年11月，在推進(jìn)重組的過(guò)程中，大悅城控股與交易對(duì)方明毅公司簽署的業(yè)績(jī)對(duì)賭協(xié)議顯示，承諾資產(chǎn)(0207.HK，即大悅城地產(chǎn)有限公司)在2018年至2020年的承諾凈利潤(rùn)累計(jì)為18.91億元。

9月16日，大悅城地產(chǎn)發(fā)布中期業(yè)績(jī)報(bào)告，顯示上半年?duì)I收67.32億元，同比增長(zhǎng)67.2%;本公司擁有人應(yīng)占期內(nèi)溢利為8.77億元，較上年同期下降48%?！吨袊?guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者就為何增收不增利等問題致函采訪大悅城控股相關(guān)負(fù)責(zé)人，截至發(fā)稿時(shí)未獲回復(fù)。

31.44億元“重倉(cāng)”濟(jì)南

大悅城控股的前身是央企中糧地產(chǎn)，近年來(lái)在規(guī)模發(fā)展上逐漸“掉隊(duì)”，始終停留在百億元陣營(yíng)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下，大悅城系進(jìn)行重組的原因之一，則是將同屬于中糧集團(tuán)旗下的兩大地產(chǎn)平臺(tái)合并，實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。

完成重組僅半年后的大悅城雄心勃勃，在今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上明確了“3年內(nèi)跨入千億目標(biāo)”的時(shí)間表。

大悅城控股相關(guān)負(fù)責(zé)人此前在接受記者采訪時(shí)表示，“公司重大資產(chǎn)重組為公司主營(yíng)業(yè)務(wù)注入商業(yè)地產(chǎn)元素，商品房開發(fā)業(yè)務(wù)仍為公司最主要業(yè)務(wù)，但公司資產(chǎn)、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)在重組后發(fā)生了重要變化，形成了住宅銷售、商業(yè)地產(chǎn)、酒店業(yè)務(wù)、 物業(yè)開發(fā)管理及其他地產(chǎn)服務(wù)業(yè)等多業(yè)務(wù)板塊。”

合并重組后的A股和港股上市平臺(tái)理清了各自的主業(yè)結(jié)構(gòu)，其中A股大悅城控股涵蓋住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)一體化的全業(yè)態(tài)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，港股大悅城地產(chǎn)則以商業(yè)地產(chǎn)為主，發(fā)展綜合體平臺(tái)。

同策研究院首席研究員張宏偉向記者分析，“重組改名之后大悅城的主營(yíng)業(yè)務(wù)仍是地產(chǎn)開發(fā)，而且更加有品牌辨識(shí)度，特別是在布局了大悅城的城市里有一定知名度，在整合后能消除同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，在內(nèi)部資源分配或者城市布局上能更好地進(jìn)行協(xié)調(diào)。”

據(jù)2019年中期財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年大悅城拿地成本為5800元/平方米，較去年同期的8000元/平方米拿地均價(jià)，下降了33%，兩個(gè)上市平臺(tái)協(xié)同拿地融資效應(yīng)明顯。

然而，大悅城距離實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模仍有不小的距離。財(cái)報(bào)顯示大悅城控股上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入182.71億元，凈利潤(rùn)29.88億元，歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為19.32億元;大悅城地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入67.32億元，集團(tuán)溢利為16.90億元，本公司擁有人應(yīng)占期內(nèi)溢利為8.77億元。

為加快規(guī)模擴(kuò)張，大悅城自今年以來(lái)明顯加快了拿地節(jié)奏。

在土地儲(chǔ)備方面，上半年大悅城控股在重慶、蘇州、寧波、三亞等城市新增9幅地塊，總計(jì)容面積103.38萬(wàn)平方米;在7月～8月間，大悅城在昆明、臺(tái)州、江門和沈陽(yáng)新增4個(gè)項(xiàng)目，總計(jì)容面積138.62萬(wàn)平方米。與之相對(duì)應(yīng)的是，2018年全年中糧地產(chǎn)通過(guò)公開市場(chǎng)招拍掛方式僅獲得 8 宗地塊，總用地面積僅約為56萬(wàn)平方米。

大悅城控股總會(huì)計(jì)師許漢平在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，未來(lái)港股平臺(tái)也會(huì)加大銷售比例，一方面重視寫字樓、購(gòu)物中心、酒店的運(yùn)營(yíng);另一方面會(huì)加大開發(fā)力度，未來(lái)會(huì)看到量的變化。

值得注意的是，大悅城今年的重點(diǎn)布局區(qū)域主要是二線及強(qiáng)三線城市，并在首次進(jìn)入濟(jì)南就重倉(cāng)布局。

在9月底，大悅城地產(chǎn)以31.44億元價(jià)格拍下濟(jì)南7宗地塊，一宗為商務(wù)金融用地，另外六宗為城鎮(zhèn)住宅用地，總規(guī)劃建筑面積為76.76萬(wàn)平方米。對(duì)于收購(gòu)地塊的理由，大悅城地產(chǎn)表示，該地塊位于濟(jì)南市歷城區(qū)黃金地段，適合綜合商務(wù)及住宅物業(yè)開發(fā)。

張宏偉指出，現(xiàn)在就商業(yè)地產(chǎn)總量而言，在二三線及以下城市都存在過(guò)剩的情況，但是從區(qū)域結(jié)構(gòu)性或某些板塊來(lái)講，還存在著市場(chǎng)空白。好的商業(yè)項(xiàng)目并不多，多數(shù)項(xiàng)目缺乏有特色的購(gòu)物體驗(yàn)內(nèi)容，而擁有低成本融資能力和專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力的開發(fā)商更為稀少。

轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)回籠現(xiàn)金流

此前極少出售旗下公司產(chǎn)權(quán)的大悅城控股在近期接連掛牌轉(zhuǎn)讓兩起項(xiàng)目，但在二度掛牌甚至進(jìn)行降價(jià)后仍無(wú)人問津。

9月24日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露“北京名都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)”轉(zhuǎn)讓信息，報(bào)價(jià)1.19億元，實(shí)際轉(zhuǎn)讓方為大悅城控股子公司鵬源發(fā)展(越秀)有限公司，相比首次掛牌時(shí)降價(jià)1325萬(wàn)元。

同樣被二度掛牌的還有北京中糧萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。9月18日，大悅城控股披露“轉(zhuǎn)讓北京中糧萬(wàn)科50%的股權(quán)”轉(zhuǎn)讓信息，定價(jià)7.96億元，要求一次性支付全部款項(xiàng)。其中，北京名都公司注冊(cè)地位于北京市順義區(qū)，為名都園小區(qū)的物業(yè)管理方，主要資產(chǎn)為名都園小區(qū)配套會(huì)所，名都園1、2、3期共282戶，地下車位總計(jì)346個(gè)，剩余未贈(zèng)送車位總計(jì)64個(gè)。

值得注意的是，北京名都公司的凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧，2018年凈利潤(rùn)為636.37萬(wàn)元，2019年上半年的凈利潤(rùn)為-83.46萬(wàn)元。

北京中糧萬(wàn)科成立于2009年，由中糧地產(chǎn)(北京)和北京萬(wàn)科分別持有50%股份，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、專業(yè)承包室內(nèi)裝飾工程設(shè)計(jì)、出租商業(yè)用房等。

相比虧損資產(chǎn)而言，北京中糧萬(wàn)科公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)較為可觀。數(shù)據(jù)顯示，北京中糧萬(wàn)科公司2018年的營(yíng)業(yè)收入為4.07億元，凈利潤(rùn)為2.36億元，而2019年上半年的營(yíng)業(yè)收入為1.79億元，凈利潤(rùn)為1.13億元。

為何要出售盈利可觀的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后盤和林向記者分析，“主要原因是為了去同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。雖然北京中糧萬(wàn)科凈利潤(rùn)為正，但是其增長(zhǎng)也乏力且為萬(wàn)科和中糧共同擁有，反而在某種程度上與自身形成競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致拉鋸，這對(duì)剛剛進(jìn)行合并的大悅城資產(chǎn)重組與資源組合并不有利。”

此外，就大悅城極速擴(kuò)張的現(xiàn)狀下，對(duì)資金的需求也逐漸增大。財(cái)報(bào)顯示，今年上半年大悅城控股的財(cái)務(wù)費(fèi)用從4.25億元上升至8.19億元，同比增長(zhǎng)了92.60%，財(cái)報(bào)解釋為主要是本期金融機(jī)構(gòu)借款增加，對(duì)應(yīng)利息支出增加所致。

傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式并不能滿足大悅城控股的擴(kuò)張?jiān)V求，通過(guò)核心基金撬動(dòng)資本賦能，成為大悅城規(guī)模擴(kuò)張新的重要砝碼。

商業(yè)資產(chǎn)注入并購(gòu)基金

以北京西單大悅城作為起點(diǎn)，此后的10年間大悅城僅開出8個(gè)購(gòu)物中心，“慢”擴(kuò)張是業(yè)內(nèi)對(duì)大悅城形成的印象，如何“快”起來(lái)成為大悅城亟須解決的問題。

與住宅業(yè)務(wù)相比，大悅城的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張速度近年來(lái)較為明顯，僅2018年實(shí)現(xiàn)西安大悅城、杭州大悅城、上海長(zhǎng)風(fēng)大悅城和昆明大悅城四個(gè)項(xiàng)目的開業(yè)。截至今年6月份，開業(yè)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目增至12個(gè)(包括管理輸出項(xiàng)目)，運(yùn)營(yíng)面積超過(guò)200萬(wàn)平方米，同時(shí)擁有在建及擬建大悅城、大悅城春風(fēng)里項(xiàng)目共計(jì)9個(gè)。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式的擴(kuò)張速度比較慢，通過(guò)收購(gòu)再改造、轉(zhuǎn)化輕資產(chǎn)的方式，會(huì)比企業(yè)自建速度更快。

8月31日，大悅城公告稱，大悅城地產(chǎn)近日簽訂相關(guān)協(xié)議，將其持有的上海長(zhǎng)風(fēng)大悅城及西安大悅城項(xiàng)目資產(chǎn)相關(guān)的股權(quán)注入境外并購(gòu)改造基金，上海長(zhǎng)風(fēng)大悅城資產(chǎn)股權(quán)交易對(duì)價(jià)為0.92億元，西安大悅城資產(chǎn)股權(quán)交易對(duì)價(jià)為1.15億元。

本次交易的受讓方為一家注冊(cè)地在開曼群島的并購(gòu)改造基金，基金規(guī)模62.7億元，出資主體包括耀動(dòng)、RECO等。資產(chǎn)注入后，大悅城將通過(guò)境外并購(gòu)改造基金享有標(biāo)的資產(chǎn)權(quán)益，標(biāo)的資產(chǎn)將不再納入本公司合并報(bào)表范圍。

大悅城正在從傳統(tǒng)的開發(fā)模式逐漸向大資管模式轉(zhuǎn)變，截至目前，大悅城已經(jīng)持有3只房地產(chǎn)基金，2019上半年，投資物業(yè)租金和相關(guān)物管服務(wù)收入增長(zhǎng)28.7% 。盤和林指出，“大悅城之所以鐘情于改造基金，主要原因在于其可以實(shí)現(xiàn)輕運(yùn)營(yíng)，采用基金式的經(jīng)營(yíng)，可以實(shí)現(xiàn)資金的長(zhǎng)線合作、縮短項(xiàng)目的建設(shè)周期而且還可以盡可能地規(guī)避市場(chǎng)波動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)。”

大悅城控股董事長(zhǎng)周政曾表示，未來(lái)大悅城將主要通過(guò)三種模式進(jìn)行擴(kuò)張：一是對(duì)于新建項(xiàng)目，尤其是綜合體，將引入合作方共同開發(fā);二是對(duì)于社會(huì)存量的并購(gòu)項(xiàng)目，將以基金的模式展開;三是對(duì)于輸出管理的項(xiàng)目，大悅城也將擁有未來(lái)以較低成本收購(gòu)部分股權(quán)的權(quán)利。

從房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢(shì)看，基金化運(yùn)營(yíng)是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要方向。與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)還面臨起步晚、規(guī)模小、種類不齊全、發(fā)展粗化、流程不健全等問題。盤和林認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的購(gòu)置以及建設(shè)是否經(jīng)過(guò)了完善的調(diào)研、規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)各個(gè)程序，急于求成是不行的，金融屬性的附加使得輕資產(chǎn)成為主流，也更使得商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)門檻更低，由此導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)還需要注意防范。

關(guān)鍵詞： 大悅城 買地賣子 降價(jià)