近日，景瑞控股(01862.HK)披露了2019年11月的營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，當(dāng)月，公司合同簽約銷售額31.01億元，同比下降2.73%。2019年前11個(gè)月，公司合同簽約銷售額累計(jì)206.31億元，同比下降4.55%。

銷量下滑的同時(shí)，公司占有的權(quán)益份額在下降，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)不容樂(lè)觀。

數(shù)據(jù)顯示，2014年底、2015年底、2016年底，公司土地儲(chǔ)備中，權(quán)益建筑面積在總建筑面積中的占比分別為87.60%、85.73%、81.81%。隨著策略的調(diào)整，2017年底、2018年底及2019年6月底，這一指標(biāo)降為57.22%、50.40%、51.92%。

陷入增長(zhǎng)瓶頸期的景瑞控股在房地產(chǎn)核心主業(yè)之外推行多元化發(fā)展。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外，景瑞的業(yè)務(wù)范圍囊括了房地產(chǎn)基金、住宅開(kāi)發(fā)、長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)管理、辦公物業(yè)持有及運(yùn)營(yíng)以及投資五大板塊。

不過(guò)，如火如荼的“轉(zhuǎn)型”，景瑞控股業(yè)績(jī)?nèi)匀灰蕾囉诜康禺a(chǎn)，2019年上半年，公司物業(yè)開(kāi)發(fā)分部收入16.71億元，占公司總收入的76.45%，除稅前分部利潤(rùn)3.42億元，占比86.77%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，對(duì)于景瑞控股來(lái)說(shuō)，這兩年其實(shí)在逐漸發(fā)力，因?yàn)槠浔旧戆l(fā)展規(guī)模太小，或者說(shuō)節(jié)奏不夠快。在2018年銷售狀況較好的情況下，其2019年會(huì)逐漸發(fā)力。但是2019年因?yàn)槿谫Y環(huán)境以收緊為大方向，所以這多少會(huì)對(duì)此類企業(yè)形成影響，部分利率較高，也說(shuō)明其需要完成融資進(jìn)而投入到一些新項(xiàng)目中去。

規(guī)模徘徊百億，土儲(chǔ)權(quán)益占比連降

景瑞控股1993年在上海成立，2013年于香港上市。旗下優(yōu)鉞資管、景瑞地產(chǎn)、悅樘公寓、鍇瑞辦公、合福資本等公司，涵蓋地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市更新、資產(chǎn)管理等，致力成為最懂建筑和生活的資產(chǎn)管理引領(lǐng)者。

作為老牌房企業(yè)，景瑞控股的規(guī)模并不大，2016年銷售額才勉強(qiáng)突破100億元。2016年，銷售額167.85億元，同比增長(zhǎng)92.93%，營(yíng)業(yè)收入150.51億元，同比增長(zhǎng)161.30%;凈利潤(rùn)1.06億元，較上年的-3.53億元成功實(shí)現(xiàn)扭虧。隨后，公司營(yíng)收增速下滑甚至下降。2018年，公司雖然實(shí)現(xiàn)252.36億元的簽約銷售額，但營(yíng)業(yè)收入降至112.68億元。

最新2019年11月的營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月，公司合同簽約銷售額31.01億元，同比下降2.73%。2019年前11個(gè)月，公司合同簽約銷售額累計(jì)206.31億元，同比下降4.55%。

銷售規(guī)模未現(xiàn)明顯增長(zhǎng)的景瑞控股，盈利能力似乎也不如從前。2019年半年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)公司毛利為5.7億元，同比下降3.7%;毛利率25.93%，同比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。

2019年上半年，景瑞控股的營(yíng)業(yè)收入為21.86億元，同比增長(zhǎng)1%，其中貢獻(xiàn)了近八成收入的物業(yè)銷售板塊，與上年同期相比收入下滑了6.4%。值得注意的是，景瑞控股上半年收入的微增，是建立在2018年收入同比下滑了近三成的基礎(chǔ)上的。

土地儲(chǔ)備方面，截至2019年6月30日，景瑞控股的土地儲(chǔ)備合計(jì)約546.1萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為283.51萬(wàn)平方米，占比51.9%。

值得注意的是，公司占有的權(quán)益份額在下降，公司旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目以獨(dú)立開(kāi)發(fā)為主，2014年底、2015年底、2016年底，公司土地儲(chǔ)備中，權(quán)益建筑面積在總建筑面積中的占比分別為87.60%、85.73%、81.81%。隨著策略的調(diào)整，2017年底、2018年底及2019年6月底，這一指標(biāo)降為57.22%、50.40%、51.92%。公司曾在2018年度業(yè)績(jī)公告中表示，營(yíng)業(yè)收入下滑的主要原因是房地產(chǎn)項(xiàng)目減少，以及合作項(xiàng)目增加。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，如果看銷售，權(quán)益銷售額才是房企業(yè)績(jī)最真實(shí)的反映，才能更客觀地顯示房企實(shí)力，目前很多“合作模式”的房企，看似規(guī)模龐大，實(shí)則外強(qiáng)中干。該分析師指出，景瑞控股未來(lái)想要保證企業(yè)更高質(zhì)量業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，權(quán)益占比需繼續(xù)提升。

高息發(fā)債推高融資成本

隨著房企債務(wù)陸續(xù)到期，房企融資持續(xù)升溫。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，近期約10家房企發(fā)布了超過(guò)20億美元的新增海外融資計(jì)劃，且融資利率都超過(guò)了10%。2019房企海外融資刷新紀(jì)錄已成定居，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，房企各主要渠道有息負(fù)債余額20.3萬(wàn)億元，大部分將在2019年至2021年集中到期。

在資金壓力下，房企融資頻率和規(guī)模大幅增加。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，11月，40家典型上市房企融資總額904.36億元，環(huán)比上個(gè)月235.82億元，大幅上漲283.49%。

景瑞控股也不例外，數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月底，景瑞控股的總負(fù)債為452.15億元，與2018年底的390.69億元相比上漲逾60億元，凈債務(wù)資本比率為72%，與2018年底相比增長(zhǎng)8個(gè)百分點(diǎn)。

在景瑞控股逾400億元的負(fù)債中，未償還借款總額為209.65億元(2018年底這個(gè)數(shù)據(jù)為187億元)，其中一年內(nèi)到期的借款為103.8億元。不過(guò)，在景瑞控股的賬面上，銀行及手頭的現(xiàn)金約為142億元，其中30.87億元現(xiàn)金受到了限制。

此外，景瑞控股也在不斷的高息發(fā)債。公告顯示，2019年1月和4月，景瑞控股分別發(fā)行了2020及2021年到期的優(yōu)先票據(jù)，金額分別為1.5億美元和2億美元，利率分別為13厘和10.875厘;7月18日，景瑞控股發(fā)行2022年到期的2.6億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為12厘。據(jù)景瑞控股披露，公司上述發(fā)債所募資金，均用于再融資集團(tuán)現(xiàn)有債務(wù)，通俗一點(diǎn)就是“借新還舊”。

高息發(fā)債推高了景瑞控股的融資成本。2019年1-6月，景瑞控股的融資成本為2.16億元，而上年同期為1.38億元。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，大量房企發(fā)布融資計(jì)劃，償還貸款、補(bǔ)充流動(dòng)資金是主要目的。在政策的嚴(yán)格管控下，融資渠道逐漸收緊，房企年底加快融資、維持現(xiàn)金流安全是企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的前提。

超九成銷售額來(lái)自江浙

區(qū)別于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司，于2017年推出輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型策略，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外，景瑞的業(yè)務(wù)范圍囊括了房地產(chǎn)基金、住宅開(kāi)發(fā)、長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)管理、辦公物業(yè)持有及運(yùn)營(yíng)以及投資五大板塊。

景瑞正在從傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，2017年，景瑞控股以輕資產(chǎn)為核心，推出優(yōu)鉞資管、景瑞地產(chǎn)、悅樘公寓、鍇瑞辦公、合福資本五大業(yè)務(wù)平臺(tái)。從發(fā)展來(lái)看，截至2019年6月30日，優(yōu)鉞資管累計(jì)發(fā)起設(shè)立11支基金，現(xiàn)存基金規(guī)模合計(jì)約30.7億元，其中上半年外部募資約15億元。

悅樘公寓是公司旗下的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)。截至2018年底，公司旗下公寓項(xiàng)目達(dá)11個(gè)，分布在北京、上海、杭州以及蘇州;2019年上半年，公司取得上海幸福萊項(xiàng)目，新增公寓面積4910平方米。

2019年中期業(yè)績(jī)公告顯示：景瑞控股總資產(chǎn)達(dá)546.48億元，同比增長(zhǎng)14.1%。期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)收入達(dá)21.86億元，同比漲1.03%;凈利潤(rùn)3.54億元，較去年同期增長(zhǎng)16.4%。上半年集團(tuán)租金收入約為7920萬(wàn)元，較去年同期增長(zhǎng)54.1%。租金收入增加主要由于公寓、辦公平臺(tái)持有物業(yè)的出租率和租金上漲，以及新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)所致。

不過(guò)，公司的主要業(yè)績(jī)還是來(lái)自于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。2019年上半年，公司物業(yè)開(kāi)發(fā)分部收入16.71億元，占公司總收入的76.45%，除稅前分部利潤(rùn)3.42億元，占比86.77%。景瑞深耕長(zhǎng)三角市場(chǎng)，主要聚焦在一二線核心城市，在2019年上半年合約銷售額中，來(lái)自浙江、江蘇及直轄市區(qū)域的占比已經(jīng)達(dá)到了91.1%。

對(duì)于未來(lái)，景瑞控股表示，將繼續(xù)堅(jiān)定大資管戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之路，深耕不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，聚焦深度服務(wù)客戶需求，全面提升綜合運(yùn)營(yíng)能力，與城市發(fā)展共趨勢(shì)，向“最懂建筑和生活的資產(chǎn)管理引領(lǐng)者”邁進(jìn)。

關(guān)鍵詞： 景瑞控股 土儲(chǔ)權(quán)益 占比三成