在8月份取消局部片區(qū)的住房限購(gòu)之后，北京上海的新房銷售價(jià)格出現(xiàn)逆市上漲。

(資料圖片僅供參考)

10月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布9月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)。在5個(gè)新建商品住宅售價(jià)上漲城市中，上海、杭州、北京三城領(lǐng)漲，廣州、深圳分別下跌0.6%和1.0%。而二手住宅銷售價(jià)格則無(wú)一城市上漲，四大城市悉數(shù)下跌且跌幅均近1%。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整之下，2025年第四季度的市場(chǎng)會(huì)怎樣？樓市觸底了嗎？

前三季全國(guó)商品房銷售達(dá)6.3萬(wàn)億元

時(shí)至今日，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已調(diào)整多年。在房?jī)r(jià)回調(diào)之際，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、成交規(guī)模亦未見(jiàn)上升。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前九個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資67706億元，同比下降13.9%（按可比口徑計(jì)算）；其中，住宅投資52046億元，下降12.9%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積達(dá)648580萬(wàn)平方米，同比下降9.4%。其中，住宅施工面積達(dá)452165萬(wàn)平方米，下降9.7%。房屋新開(kāi)工面積達(dá)45399萬(wàn)平方米，下降18.9%。其中，住宅新開(kāi)工面積達(dá)33273萬(wàn)平方米，下降18.3%。房屋竣工面積達(dá)31129萬(wàn)平方米，下降15.3%。其中，住宅竣工面積達(dá)22228萬(wàn)平方米，下降17.1%。

在新建商品房銷售方面，前九個(gè)月銷售面積達(dá)65835萬(wàn)平方米，同比下降5.5%；其中住宅銷售面積達(dá)萬(wàn)平方米，下降5.6%。新建商品房銷售額為63040億元，下降7.9%；其中住宅銷售額為55329億元，下降7.6%。

2024年，中國(guó)新建商品房銷售額首次跌破10萬(wàn)億元，為9.675萬(wàn)億元，同比下降17.1%。以今年前九個(gè)月的平均值計(jì)算，2025年全年的商品銷售額或?qū)?.4萬(wàn)億元。

滬杭蓉三城新房?jī)r(jià)格同比上漲

在京滬于今年8月再出臺(tái)樓市新政后，這兩城在9月份的成交價(jià)格有所回升。

數(shù)據(jù)顯示，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)，但北京和上海分別上漲0.2%和0.3%，廣州和深圳分別下降0.6%和1.0%。

二手住宅方面，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降1.0%，降幅與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0%。

同比方面，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降0.7%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，上海上漲5.6%，北京、廣州和深圳分別下降2.6%、4.1%和1.8%。

值得關(guān)注的是，在同比方面，太原、上海、杭州、南寧、成都、烏魯木齊、宜昌、三亞8個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)上漲，當(dāng)中上海、杭州、成都以同比上漲5.6%、3.6%、1.3%位列前三。

二手住宅方面，一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降3.2%，降幅比上月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降2.7%、2.4%、6.0%和1.7%。

一線城市仍在“以價(jià)換量”

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶指出，今年以來(lái)，一線城市二手房整體跌幅逐季擴(kuò)大，“以價(jià)換量”仍是市場(chǎng)主流。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年截至10月15日，一線城市新建住宅銷售面積為1967萬(wàn)平方米，同比下降1.0%。價(jià)格層面，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)，2025年前三季度，一線城市新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲4.49%，漲幅較去年同期擴(kuò)大0.93個(gè)百分點(diǎn)，優(yōu)質(zhì)新盤保持一定規(guī)模并帶動(dòng)一線城市整體新房?jī)r(jià)格小幅上漲。

在二手房市場(chǎng)，今年截至10月15日，一線城市二手房住宅成交37.2萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)13.2%。2025年前三季度，一線城市二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌3.64%，跌幅較去年同期收窄2.14個(gè)百分點(diǎn)。

以9月份為例，相對(duì)于未出重磅新政的廣州，北上深樓市成交回升相對(duì)明顯。

在北京，據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，9月北京新建住宅網(wǎng)簽3454套，二手住宅網(wǎng)簽15843套，同比上漲19.4%，環(huán)比上漲20.5%。

在上海，自8月26日“滬六條”實(shí)施后，上海樓市呈現(xiàn)“逐周提升、周末沖高”特征。據(jù)上海市房管局披露的數(shù)據(jù)，9月上海一、二手住房累計(jì)成交207萬(wàn)平方米，環(huán)比增加8%、同比增加24%。當(dāng)中一手住房成交55萬(wàn)平方米，環(huán)比增加28%、同比增14%；二手住房成交1.8萬(wàn)套，環(huán)比增加3%、同比增加27%。

在廣州，據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，9月（統(tǒng)計(jì)周期：8月26日至9月25日），廣州市二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)和面積分別為8367套、82.47萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下降3.83%和2.96%。今年前九個(gè)月（統(tǒng)計(jì)周期：2024年12月26日至2025年9月25日），廣州二手住宅一共網(wǎng)簽了82642套，面積為825.38萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)了6.65%和6.29%。而克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)亦顯示，今年前三季度，廣州商品住宅成交面積為505.26㎡，較去年同時(shí)期增長(zhǎng)5%。

在深圳，據(jù)深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，9月深圳新建住宅預(yù)售＋現(xiàn)售3087套，環(huán)比上升44.9%；合計(jì)成交面積31.7萬(wàn)平方米，環(huán)比上升47.0%；全市二手住宅過(guò)戶套數(shù)4546套，環(huán)比上升8.9%，均價(jià)47134元/平方米。

而在國(guó)慶黃金周，北京、上海、深圳等核心城市新房網(wǎng)簽量均出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，國(guó)慶中秋假期（10月1日-8日，下同），北京新建商品住宅日均成交0.61萬(wàn)平方米，較去年國(guó)慶假期增長(zhǎng)52%；深圳新建商品住宅日均成交0.23萬(wàn)平方米，較去年國(guó)慶假期增長(zhǎng)22%。

據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)，2025年10月1日至10月7日，上海新房累計(jì)成交909套，同比2024年國(guó)慶7天上漲了78.9%；不過(guò)二手房成交同比下跌63.7%。

民企涌進(jìn)廣州上海拿地

伴隨房?jī)r(jià)持續(xù)“探底”，民企今年進(jìn)場(chǎng)拿地現(xiàn)象不斷增加。

在廣州，今年前三季度成交的住宅用地中，有四分之一的地為民企所拿。當(dāng)中敏捷集團(tuán)、益云集團(tuán)、番禺置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等民企均出手拿地，力撐廣州樓市，成為一線城市中，民企拿地占比最大的城市。

中指院數(shù)據(jù)顯示，前三季度，拿地金額前十企業(yè)中8家為央國(guó)企，前100企業(yè)中78家為央國(guó)企，20家為民企。在北上廣深，央國(guó)企拿地金額占比分別為96%、76%、75%、95%，而民企拿地金額占比均較低，北上廣占比分別為4%、14%、25%，深圳成交地塊無(wú)民企獲取。

今年以來(lái)，房企拿地持續(xù)聚焦北上深、杭州、成都等核心城市，疊加核心城市推地節(jié)奏前置并加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度，帶動(dòng)前三季度300城土地出讓金同比增長(zhǎng)，但土地成交面積仍延續(xù)縮量態(tài)勢(shì)。今年以來(lái)（1.1—10.15），300城住宅用地共成交30929萬(wàn)平方米，同比下降10.4%；土地出讓金為13687億元，同比增長(zhǎng)8.3%。

進(jìn)入第四季度，一線城市廣州、上海等正在加速土地出讓。就在10月20日舉行的上海八批次土拍中，約20家房企參與拿地，多為國(guó)央企及本地城投平臺(tái)，總成交土地建筑面積為40.87萬(wàn)㎡（其中住宅部分約30.51萬(wàn)㎡），土地出讓金總額達(dá)198.77億元。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年前9個(gè)月，上海土地成交金額排在全國(guó)首位，接近2000億元，同比增長(zhǎng)86%。杭州、北京土地成交金額也突破1000億元，其中杭州土地成交金額為1406億元，排在第二位；北京緊隨其后，以1247億元排在第三。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波分析指出，今年以來(lái)，重點(diǎn)信號(hào)之一是土地側(cè)表現(xiàn)，“土地市場(chǎng)的熱度分化，核心城市核心區(qū)土地溢價(jià)率是關(guān)鍵風(fēng)向標(biāo)，9月北京、上海等城市的土地高溢價(jià)率水平，反映房企對(duì)核心資產(chǎn)的信心修復(fù)”。

市場(chǎng)探底、觸底的趨勢(shì)明顯？

眼下，2025年第四季度已經(jīng)開(kāi)啟，接下來(lái)的樓市何去何從？

張波指出，結(jié)合安居客平臺(tái)數(shù)據(jù)來(lái)看，9月全國(guó)二手房線上找房人數(shù)占比達(dá) 64.1%，創(chuàng)4月以來(lái)峰值，且各能級(jí)城市占比均超60%。他認(rèn)為，預(yù)計(jì)第四季度，政策寬松將繼續(xù)托底核心城市成交量，房?jī)r(jià)預(yù)期穩(wěn)定的信心將進(jìn)一步強(qiáng)化，但一二線城市非核心區(qū)包括大量中小城市仍需通過(guò)“以價(jià)換量”來(lái)消化庫(kù)存。

張波指出，目前一二線城市去化周期整體降至12個(gè)月以內(nèi)，去庫(kù)存進(jìn)入加速期，市場(chǎng)進(jìn)一步企穩(wěn)。從安居客平臺(tái)來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)景氣度指數(shù)突破50榮枯線，將成為市場(chǎng)信心修復(fù)的重要標(biāo)志。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，去年9月份、今年9月份二手房?jī)r(jià)環(huán)比平均為-9.0%、-5.2%，降幅收窄，預(yù)示著市場(chǎng)探底、觸底的趨勢(shì)比較明顯。在四季度，由于開(kāi)發(fā)商沖刺全年業(yè)績(jī)，加上2024年以來(lái)高品質(zhì)地塊供給較多，新房同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)繼續(xù)存在，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)維度從產(chǎn)品力轉(zhuǎn)向“產(chǎn)品力+價(jià)格”。同時(shí)，各地今年在促消費(fèi)、完成GDP任務(wù)的壓力下，將會(huì)督導(dǎo)銷售規(guī)模。由此，預(yù)測(cè)接下來(lái)新房?jī)r(jià)格繼續(xù)處于下跌態(tài)勢(shì)，但對(duì)二手房的沖擊開(kāi)始緩解，后續(xù)二手房?jī)r(jià)格跌幅可能開(kāi)始收窄。

在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有了長(zhǎng)達(dá)近5年的調(diào)整，目前已有趨穩(wěn)的可能，房?jī)r(jià)泡沫也擠得差不多了，為后續(xù)市場(chǎng)穩(wěn)定帶來(lái)較好的基礎(chǔ)。從新房銷售價(jià)格同比指標(biāo)看，同比上漲的城市數(shù)量從5個(gè)變?yōu)?個(gè)，也是非常好的信號(hào)。

廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文分析指出，當(dāng)前房地產(chǎn)政策已經(jīng)基本到底，預(yù)期短期內(nèi)不會(huì)再有爆炸性新政出臺(tái)，但減稅費(fèi)、降利率等降低購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的政策還會(huì)陸續(xù)有來(lái)。他認(rèn)為，年末銷售情況取決于新貨供應(yīng)量和開(kāi)發(fā)商的價(jià)格折讓。

在華南城市研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)姚育賓看來(lái)，當(dāng)前一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于“筑底”關(guān)鍵時(shí)期，年底樓市在政策加持下促穩(wěn)復(fù)蘇，政策仍有優(yōu)化空間，并以穩(wěn)定為核心目標(biāo)。市場(chǎng)正在回歸自住主導(dǎo)的軌道上，購(gòu)房更加趨于理性。因此，隨著居住需求持續(xù)發(fā)力，樓市將持續(xù)企穩(wěn)回溫。

采寫/攝影：南都·灣財(cái)社記者 邱永芬

關(guān)鍵詞： 同比 投資 新房 上海 京滬 均價(jià) 樓市