豪宅市場(chǎng)是一個(gè)城市房價(jià)的重要風(fēng)向標(biāo)。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，去年北京“10萬元+” 豪宅成交611套，同比將近翻3倍，這樣的快速增長，值得高度關(guān)注。

1、一線城市豪宅成交均價(jià)近10萬元/平方米 最貴樓盤直逼21萬元/平方米

過去的2016年有“豪宅年”之稱，豪宅成交量井噴，導(dǎo)致價(jià)格快速拉升。

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的2016年《一線城市豪宅市場(chǎng)研究報(bào)告》指出，2016年，一線城市豪宅去年累計(jì)成交接近2萬套，同比增長44%。值得關(guān)注的是， 2016年四季度，一線城市豪宅成交均價(jià)為97152元/平方米，達(dá)到有史以來最高位，與2015年第四季度均價(jià)76526元/平方米比較，同比增幅達(dá)27%。

上海易居房地產(chǎn)研究院稱，近兩年一線城市豪宅市場(chǎng)“量價(jià)齊升”，住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)“豪宅化”的發(fā)展趨勢(shì)。

均價(jià)最貴豪宅直逼21萬元

據(jù)上述報(bào)告顯示，從2016年全年來看，“北上廣深”四個(gè)一線城市豪宅(均價(jià)在7.2萬元/平方米以上)的有成交發(fā)生的樓盤達(dá)299個(gè)，其中有93個(gè)樓盤全年成交在3套及以下，這些成交量極少的項(xiàng)目大部分都是尾盤。

而得益于此輪房地產(chǎn)回暖周期的帶動(dòng)，為諸多購房者和投資客創(chuàng)造了購買豪宅的機(jī)會(huì)，一線城市豪宅市場(chǎng)量價(jià)齊升。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年全年，一線城市豪宅成交均價(jià)排名前10名的樓盤，均價(jià)全部在15萬元/平方米以上，第一名湯臣一品均價(jià)突破20.6萬元/平方米。此外，排名前四位的樓盤全部位于上海，分別是浦東湯臣一品、原閘北華僑城蘇河灣、浦東翡翠別墅和華洲君庭，第五位是北京朝陽區(qū)北京壹號(hào)院，均價(jià)在15.8萬元/平方米左右，深圳地區(qū)成交均價(jià)最高的項(xiàng)目是深圳灣壹號(hào)，以均價(jià)15.2萬元/平方米，位于榜單第九位。

2016年，一線城市豪宅公寓產(chǎn)品，成交均價(jià)全部超過10萬元/平方米的樓盤有65個(gè)，而2015年同期只有24個(gè)，同比增幅高達(dá)171%。

易居研究院研究員曹倪娜認(rèn)為，回顧近三年一線城市豪宅市場(chǎng)，成交均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢(shì)，同比增幅始終保持在正區(qū)間，最低同比增幅出現(xiàn)在2014年四季度，為10.2%，最大同比增幅出現(xiàn)在2016年三季度，為31.9%。曹倪娜認(rèn)為，一線豪宅與普通住宅相比，具有自身特殊的運(yùn)行規(guī)律，受市場(chǎng)或者政策的影響較小，抗跌性強(qiáng)，穩(wěn)健性高。

更重要的是，一線城市住宅用地供應(yīng)量逐年萎縮，土地價(jià)格飛漲，開發(fā)商為了項(xiàng)目能盈利，給樓盤增加很多附加值和配套設(shè)施，以增加項(xiàng)目溢價(jià)能力，從而迫使很多非豪宅項(xiàng)目走向了高端化的路徑。

成交量同比增長超四成

一線城市豪宅價(jià)格上漲的同時(shí)，成交量并未因價(jià)格上行而下行。據(jù)上述報(bào)告顯示，2016年全年，一線城市豪宅累計(jì)成交19811套，相比2015年增長44%，在2015年暴增的基礎(chǔ)上進(jìn)一步攀升。

從具體城市來看，上海成交套數(shù)占比52%，預(yù)計(jì)占據(jù)全國豪宅市場(chǎng)近半壁江山，其次是深圳和北京，占比分別為29%、18%，廣州占比為1%。

曹倪娜認(rèn)為，在前期政策支持、貨幣寬松、經(jīng)濟(jì)L型走勢(shì)預(yù)期的多重激勵(lì)下，疊加土地稀缺和核心區(qū)位的優(yōu)勢(shì)，一線豪宅成為了難得的優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的，部分高凈值群體和專業(yè)機(jī)構(gòu)投資購房熱情空前高漲。此外，高端改善需求借機(jī)加快釋放，換房需求強(qiáng)烈，加之一線城市抗跌性強(qiáng)，是能夠滿足高凈值人群自住投資兩種需求的資產(chǎn)。

值得關(guān)注的是，上海千萬元量級(jí)豪宅成交套數(shù)突破1.1萬套，同比增長47%。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究表示，上海豪宅市場(chǎng)明顯分化，1000萬元-2000萬元的入門級(jí)豪宅仍是當(dāng)下豪宅成交的主力，但總價(jià)2000萬元-3000萬元以及3000萬元-5000萬元的豪宅成交量增長速度卻是最快的，增速均在70%以上。

而深圳和北京兩地豪宅成交量雖不及上海，但豪宅化趨勢(shì)更為嚴(yán)峻，剛需客群已經(jīng)有買不起房的現(xiàn)象。有業(yè)內(nèi)人士向記者稱，即使2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期并不好，但滯漲并不代表大幅下跌，對(duì)于京滬深來說，大部分剛需客群可能依舊被新建住宅豪宅化和首付門檻提高等因素阻擋在買房大門之外。

地王銷售將承壓

值得一提的是，在限購、限貸、限錢、限價(jià)等調(diào)控新政連番出臺(tái)后，豪宅市場(chǎng)將遭“速凍”。

2016年第四季度，一線城市豪宅市場(chǎng)進(jìn)入了“速凍狀態(tài)”，供應(yīng)量的下滑帶動(dòng)了成交量下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年四季度，一線城市豪宅成交4188套，成交量出現(xiàn)明顯回落，環(huán)比下降27%，同比下降46%。

曹倪娜認(rèn)為，一線城市豪宅成交量的井噴帶動(dòng)了價(jià)格短期內(nèi)迅速拉升，在無形中堆積了短期風(fēng)險(xiǎn)，豪宅的投資屬性將在未來一段時(shí)間受到限制。

事實(shí)上，多位房企高管曾向記者表示，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售壓力將增強(qiáng)，尤其對(duì)近兩年誕生的地王來說，定價(jià)在2000萬元-3000萬元的豪宅競(jìng)品較多，日子可能不好過，但剛改性豪宅和頂級(jí)豪宅仍將保持穩(wěn)定銷量。

克而瑞則表示，上海今年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交萎縮將成定局，但就價(jià)格而言，盡管2016年房價(jià)過快上漲透支了未來市場(chǎng)預(yù)期，但在供應(yīng)持續(xù)偏緊、地價(jià)高過房價(jià)的大背景下，企業(yè)并沒有降價(jià)空間和動(dòng)力，隨著新晉地王入市，在改善性需求成為主流購買力的市場(chǎng)格局下，熱點(diǎn)板塊和高端住宅市場(chǎng)仍將有上漲空間。

2、北京去年“10萬元+”豪宅成交翻3倍 五環(huán)“7萬元+”公寓扎堆

在一線城市豪宅去年累計(jì)成交2萬套的市場(chǎng)背景下，北京“10萬元+” 豪宅成交611套，同比將近翻3倍。

根據(jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年北京公寓豪宅市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)成交3025套，成交面積52.58萬平方米，相比去年同價(jià)位產(chǎn)品成交量分別大漲211%、102%。與此同時(shí)，2016年北京公寓豪宅市場(chǎng)成交均價(jià)為95022元/平方米，同比小幅上漲。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析表示，隨著近兩年出讓的“高價(jià)地”項(xiàng)目逐漸上市，公寓豪宅市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)不斷走高，高價(jià)項(xiàng)目也明顯增多。但是伴隨高價(jià)項(xiàng)目不斷增多的同時(shí)，則是公寓豪宅類產(chǎn)品的不斷外延，2015年“7萬元+”公寓豪宅產(chǎn)品成交當(dāng)中五環(huán)內(nèi)占比高達(dá)94%，而2016年這一比重卻迅速降至80%。

值得關(guān)注的事實(shí)則是，在北京五環(huán)內(nèi)外區(qū)域，“7萬元+”的豪宅項(xiàng)目布局密集，近兩年成為北京豪宅市場(chǎng)的主力供應(yīng)區(qū)，全城豪宅化趨勢(shì)明顯加劇。

公寓豪宅觸底反彈

根據(jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年12月份，北京公寓豪宅市場(chǎng)(成交價(jià)7萬元/平方米以上)共實(shí)現(xiàn)成交453套，成交面積6.7萬平方米，環(huán)比分別增加100%、80%，觸底反彈幅度較大。

郭毅認(rèn)為，公寓豪宅市場(chǎng)成交量在9月份達(dá)到高峰，隨后 “930新政”頒布，其中首套及二套首付標(biāo)準(zhǔn)的集中提升，使得部分“賣一買一”高端需求無法及時(shí)出手舊房產(chǎn)，因此也無法順利購置新房產(chǎn);另外“930”新政中重提“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”并迅速推出執(zhí)行地塊，市場(chǎng)預(yù)期有所走低，因此接下來的10月份公寓豪宅市場(chǎng)銷量迅速觸底，并連續(xù)兩個(gè)月維持低迷。不過隨著11月份首批“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”的5宗宅地均以“100%自持”收?qǐng)?，市?chǎng)預(yù)期再度發(fā)生轉(zhuǎn)向，而經(jīng)過了兩個(gè)月的緩沖期之后，積攢的需求小規(guī)模集中釋放，加之房企年末集中沖刺業(yè)績，造成12月份豪宅成交出現(xiàn)反彈。

值得一提的是，據(jù)郭毅透露，隨著近兩年出讓的“高價(jià)地”項(xiàng)目逐漸上市，公寓豪宅市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)不斷走高，高價(jià)項(xiàng)目也明顯增多。但是伴隨高價(jià)項(xiàng)目不斷增多的同時(shí)，則是公寓豪宅類產(chǎn)品的不斷外延，2015年“7萬元+”公寓豪宅產(chǎn)品成交當(dāng)中五環(huán)內(nèi)占比高達(dá)94%，而2016年這一比重卻迅速降至80%。

此外，高端商辦公寓成交占比大幅上升，2016年“7萬元+”公寓產(chǎn)品當(dāng)中商辦公寓占比達(dá)28%，同比增加9個(gè)百分點(diǎn)。2016年“7萬元+”公寓豪宅成交套數(shù)第一高的釣魚臺(tái)美高梅公館項(xiàng)目即為四環(huán)內(nèi)商辦公寓項(xiàng)目。

“10萬元+”豪宅成交翻3倍

根據(jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年，“10萬元+”豪宅共實(shí)現(xiàn)成交611套，同比將近翻3倍。而在公寓豪宅市場(chǎng)成交前十排行榜中，使館壹號(hào)院、萬柳書院兩個(gè)“10萬元+”項(xiàng)目也躋身其中。

不過，盡管頂級(jí)豪宅成交量爆棚，但從整個(gè)公寓豪宅市場(chǎng)來看，供需呈現(xiàn)平衡狀態(tài)。

根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2016年北京公寓豪宅市場(chǎng)共有21個(gè)項(xiàng)目入市，共新增公寓豪宅產(chǎn)品2754套，預(yù)售許可面積36.8萬平方米，全年供需比為1:1.1.

而受到土地成本以及市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的影響，2016年“7萬元+”豪宅項(xiàng)目供應(yīng)量較大，21個(gè)入市項(xiàng)目當(dāng)中，純新盤多達(dá)8個(gè)。

更重要的是，公寓豪宅已不再是內(nèi)城區(qū)“獨(dú)有”，五環(huán)外豪宅產(chǎn)品紛紛涌現(xiàn)。據(jù)記者了解，2016年新盤入市的恒大華府、首創(chuàng)天閱西山等均地處五環(huán)以外，其中恒大華府目前報(bào)價(jià)已超過10萬元/平方米。此外，2016年入市的公寓豪宅當(dāng)中“10萬元+”的項(xiàng)目多達(dá)6個(gè)，最高報(bào)價(jià)北京壹號(hào)院達(dá)到16萬元/平方米。

郭毅表示，北京住宅市場(chǎng)豪宅化的趨勢(shì)自2015年開始顯現(xiàn)，2016年則呈現(xiàn)快速發(fā)展趨勢(shì)。而從未來趨勢(shì)來看，2016年僅有的7宗可售住宅地塊實(shí)現(xiàn)出讓，未來住宅新增量有限;而大量涌入的自持住宅產(chǎn)品、自住房等政策性質(zhì)住房，與公寓豪宅項(xiàng)目客群并無重合;另外雖然二手房市場(chǎng)已快速崛起，但是基于產(chǎn)品品質(zhì)的差異性，二手產(chǎn)品與新房豪宅的競(jìng)爭也較小。因此從今年趨勢(shì)來看，公寓豪宅在住宅市場(chǎng)當(dāng)中所占份額將不斷加大，北京新房住宅市場(chǎng)的豪宅化趨勢(shì)也仍將加快。

在郭毅看來，在未來北京房地產(chǎn)市場(chǎng)格局中，低端需求依靠公租房、自住房以及遠(yuǎn)郊區(qū)縣商品住宅，中端需求轉(zhuǎn)向二手，而高端需求可供替代的產(chǎn)品日益減少，公寓豪宅產(chǎn)品雖短期內(nèi)因政策原因擬售價(jià)格受到限制，但長期來看，北京新房市場(chǎng)供給不足的現(xiàn)狀將催升公寓豪宅的價(jià)值進(jìn)一步提升。

關(guān)鍵詞： 一線城市豪宅 成交價(jià)