21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者唐韶葵 上海報(bào)道

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利潤正向，或許是綠地控股（600606.SH）在這一輪行業(yè)周期性波動(dòng)中最后的倔強(qiáng)。4月28日晚，該公司發(fā)布了2022年報(bào)和2023年一季報(bào)。

根據(jù)財(cái)報(bào)，綠地主要財(cái)務(wù)指標(biāo)出現(xiàn)了下滑趨勢(shì)，尤其是利潤大幅下滑超過80%。但相比業(yè)內(nèi)大多數(shù)房企陷入虧損，從利潤正向這一點(diǎn)來看，綠地至少守住了現(xiàn)金流底線。

據(jù)披露，綠地全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4355.2億元，同比下跌19.98%；利潤總額88億元，歸屬于母公司股東的凈利潤10.1億元，同比下跌83.65%；經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額274億元。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)同比上年較高基數(shù)出現(xiàn)一定下滑，但仍然保持了較大的業(yè)績體量。

回顧過去一年，綠地也經(jīng)歷了美元債展期，出售資產(chǎn)、犧牲利潤以保住公司生存現(xiàn)金流等等錯(cuò)綜復(fù)雜的商業(yè)考驗(yàn)。面對(duì)行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)，綠地的逆境求生，也體現(xiàn)了該公司的生存法則。

首先，面臨償債能力的缺失，綠地果斷做出了展期的決定。2022年，綠地先后兌付了公開市場(chǎng)美元債13.72億美元、境內(nèi)債58.925億元，全年有息負(fù)債凈減少約231億元。經(jīng)過努力，綠地資產(chǎn)負(fù)債率降至87.97%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至83.42%。但在2022年11月，綠地還是對(duì)旗下9只美元債作出了展期決定，并順利通過整體展期方案。綠地對(duì)外解釋，選擇債務(wù)展期，是為了后續(xù)集中精力在資產(chǎn)變現(xiàn)與項(xiàng)目銷售上。

其次，綠地房地產(chǎn)主業(yè)全年累計(jì)完成合同銷售金額1323億元，合同銷售面積1280萬平方米，回款1433億元。公司體量仍然巨大，但合作伙伴大多數(shù)陷入流動(dòng)性危機(jī)，綠地營收節(jié)奏放緩也在所難免。因受市場(chǎng)持續(xù)下行、項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)點(diǎn)不均衡影響，綠地在報(bào)告期內(nèi)聯(lián)營合營企業(yè)貢獻(xiàn)的投資收益同比減少14.95億元。于是，非常時(shí)期開源節(jié)流，削減投資，在綠地這樣大體量公司里是非常明顯的。報(bào)告期內(nèi)，綠地實(shí)現(xiàn)投資收益30.81億元，比去年同期減少10.30億元。

綠地的險(xiǎn)中求生，其實(shí)有賴于集團(tuán)手中另一張牌：公司近兩年逐漸將重心放在大基建業(yè)務(wù)板塊。截至2022年12月31日，綠地大基建板塊在建項(xiàng)目總金額為10258億元，其中房屋建設(shè)業(yè)務(wù)7162億元，占比70%；基建工程2448億元，占比24%。

2022年，綠地新簽合同4863億元，成功中標(biāo)了合同額136億元的沈盧高速、49億元的陽新高速、40億元的長垣至修武高速、35億元的春文鄉(xiāng)村振興產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園（崇左園區(qū)）等重大項(xiàng)目。

不僅如此，綠地近年來一直借助全集團(tuán)資源，擴(kuò)大與深耕其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域，希望逐漸平滑房地產(chǎn)主業(yè)的周期性影響。

降杠桿有所成效，或許是其對(duì)外投資的底氣所在。從報(bào)表不難看出，綠地有息負(fù)債余額呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。2020年年底，綠地有息負(fù)債余額3218億；2021年底,綠地控股有息負(fù)債余額降至2360億元；2022年全年有息負(fù)債余額降至2175億元。

保住現(xiàn)金流能否說明綠地可以安全渡過這次行業(yè)波動(dòng)？張玉良認(rèn)為，2023年，外部形勢(shì)總體向好是主基調(diào)、主旋律，經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境等均好于去年；內(nèi)部宏觀經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)、政策環(huán)境更加寬松、行業(yè)市場(chǎng)有所回暖。剛需及改善性住房需求有所釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)修復(fù)性行情。

近年來，綠地一直在做轉(zhuǎn)型升級(jí)的動(dòng)作。張玉良也早就明確了轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)點(diǎn)：中央和各地均提出了較大規(guī)模的年度基建投資計(jì)劃，傳統(tǒng)基建及新基建機(jī)會(huì)增多。這也是綠地近年來主業(yè)重心傾向基建行業(yè)，試圖以結(jié)構(gòu)優(yōu)化對(duì)沖房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)的發(fā)展邏輯。

過去一年，綠地房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率17.11%，而基建產(chǎn)業(yè)保持較大體量，營業(yè)收入2095億元，毛利率穩(wěn)步提升至5.40%。2023年一季度，綠地營收入788億元，其中房地產(chǎn)業(yè)289億元，基建產(chǎn)業(yè)410億元。

是否押對(duì)基建這張牌，是綠地險(xiǎn)中求生的關(guān)鍵。有兩項(xiàng)指標(biāo)值得關(guān)注，那就是綠地2022年末合同負(fù)債及預(yù)收款項(xiàng)（主要為房地產(chǎn)業(yè)預(yù)售金額）3747億元，收入保障倍數(shù)達(dá)到1.95（房地產(chǎn)業(yè)預(yù)售金額/營業(yè)收入）；房地產(chǎn)業(yè)期末總土儲(chǔ)1.57億平方米，基建產(chǎn)業(yè)期末在手訂單總金額1.01萬億元。

如果房地產(chǎn)土儲(chǔ)能夠有充足的資金和團(tuán)隊(duì)做開發(fā)、基建產(chǎn)業(yè)乘著公募REITs擴(kuò)容的東風(fēng)能夠發(fā)力融資，從而提升基建產(chǎn)業(yè)的利潤水平，并以基建的利潤增長消解房地產(chǎn)利潤的下行，那么綠地或有機(jī)會(huì)踏入安全線。不過目前，雖然公募REITs擴(kuò)容給了房企融資想象空間，但絕大多數(shù)房企仍高度依賴于房地產(chǎn)市場(chǎng)能否持續(xù)回暖，從銷售端緩解企業(yè)流動(dòng)性困境。

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