21世紀經(jīng)濟報道記者唐韶葵 上海報道

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利潤正向，或許是綠地控股（600606.SH）在這一輪行業(yè)周期性波動中最后的倔強。4月28日晚，該公司發(fā)布了2022年報和2023年一季報。

根據(jù)財報，綠地主要財務指標出現(xiàn)了下滑趨勢，尤其是利潤大幅下滑超過80%。但相比業(yè)內大多數(shù)房企陷入虧損，從利潤正向這一點來看，綠地至少守住了現(xiàn)金流底線。

據(jù)披露，綠地全年實現(xiàn)營業(yè)收入4355.2億元，同比下跌19.98%；利潤總額88億元，歸屬于母公司股東的凈利潤10.1億元，同比下跌83.65%；經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額274億元。主要經(jīng)濟指標同比上年較高基數(shù)出現(xiàn)一定下滑，但仍然保持了較大的業(yè)績體量。

回顧過去一年，綠地也經(jīng)歷了美元債展期，出售資產(chǎn)、犧牲利潤以保住公司生存現(xiàn)金流等等錯綜復雜的商業(yè)考驗。面對行業(yè)流動性危機，綠地的逆境求生，也體現(xiàn)了該公司的生存法則。

首先，面臨償債能力的缺失，綠地果斷做出了展期的決定。2022年，綠地先后兌付了公開市場美元債13.72億美元、境內債58.925億元，全年有息負債凈減少約231億元。經(jīng)過努力，綠地資產(chǎn)負債率降至87.97%，扣除預收賬款后的資產(chǎn)負債率降至83.42%。但在2022年11月，綠地還是對旗下9只美元債作出了展期決定，并順利通過整體展期方案。綠地對外解釋，選擇債務展期，是為了后續(xù)集中精力在資產(chǎn)變現(xiàn)與項目銷售上。

其次，綠地房地產(chǎn)主業(yè)全年累計完成合同銷售金額1323億元，合同銷售面積1280萬平方米，回款1433億元。公司體量仍然巨大，但合作伙伴大多數(shù)陷入流動性危機，綠地營收節(jié)奏放緩也在所難免。因受市場持續(xù)下行、項目結轉時點不均衡影響，綠地在報告期內聯(lián)營合營企業(yè)貢獻的投資收益同比減少14.95億元。于是，非常時期開源節(jié)流，削減投資，在綠地這樣大體量公司里是非常明顯的。報告期內，綠地實現(xiàn)投資收益30.81億元，比去年同期減少10.30億元。

綠地的險中求生，其實有賴于集團手中另一張牌：公司近兩年逐漸將重心放在大基建業(yè)務板塊。截至2022年12月31日，綠地大基建板塊在建項目總金額為10258億元，其中房屋建設業(yè)務7162億元，占比70%；基建工程2448億元，占比24%。

2022年，綠地新簽合同4863億元，成功中標了合同額136億元的沈盧高速、49億元的陽新高速、40億元的長垣至修武高速、35億元的春文鄉(xiāng)村振興產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園（崇左園區(qū)）等重大項目。

不僅如此，綠地近年來一直借助全集團資源，擴大與深耕其他業(yè)務領域，希望逐漸平滑房地產(chǎn)主業(yè)的周期性影響。

降杠桿有所成效，或許是其對外投資的底氣所在。從報表不難看出，綠地有息負債余額呈現(xiàn)下降態(tài)勢。2020年年底，綠地有息負債余額3218億；2021年底,綠地控股有息負債余額降至2360億元；2022年全年有息負債余額降至2175億元。

保住現(xiàn)金流能否說明綠地可以安全渡過這次行業(yè)波動？張玉良認為，2023年，外部形勢總體向好是主基調、主旋律，經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境、市場環(huán)境等均好于去年；內部宏觀經(jīng)濟逐漸恢復、政策環(huán)境更加寬松、行業(yè)市場有所回暖。剛需及改善性住房需求有所釋放，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)修復性行情。

近年來，綠地一直在做轉型升級的動作。張玉良也早就明確了轉型機會點：中央和各地均提出了較大規(guī)模的年度基建投資計劃，傳統(tǒng)基建及新基建機會增多。這也是綠地近年來主業(yè)重心傾向基建行業(yè)，試圖以結構優(yōu)化對沖房地產(chǎn)行業(yè)波動的發(fā)展邏輯。

過去一年，綠地房地產(chǎn)結轉毛利率17.11%，而基建產(chǎn)業(yè)保持較大體量，營業(yè)收入2095億元，毛利率穩(wěn)步提升至5.40%。2023年一季度，綠地營收入788億元，其中房地產(chǎn)業(yè)289億元，基建產(chǎn)業(yè)410億元。

是否押對基建這張牌，是綠地險中求生的關鍵。有兩項指標值得關注，那就是綠地2022年末合同負債及預收款項（主要為房地產(chǎn)業(yè)預售金額）3747億元，收入保障倍數(shù)達到1.95（房地產(chǎn)業(yè)預售金額/營業(yè)收入）；房地產(chǎn)業(yè)期末總土儲1.57億平方米，基建產(chǎn)業(yè)期末在手訂單總金額1.01萬億元。

如果房地產(chǎn)土儲能夠有充足的資金和團隊做開發(fā)、基建產(chǎn)業(yè)乘著公募REITs擴容的東風能夠發(fā)力融資，從而提升基建產(chǎn)業(yè)的利潤水平，并以基建的利潤增長消解房地產(chǎn)利潤的下行，那么綠地或有機會踏入安全線。不過目前，雖然公募REITs擴容給了房企融資想象空間，但絕大多數(shù)房企仍高度依賴于房地產(chǎn)市場能否持續(xù)回暖，從銷售端緩解企業(yè)流動性困境。

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