在一個約500人的限競房購買交流群里，李立(化名)拋出了低價(jià)急售二手學(xué)區(qū)房的消息。

據(jù)李立稱，因需回天津發(fā)展，所以打算出售自己位于北京朝陽區(qū)的一套學(xué)區(qū)房。這套房地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施完善，對應(yīng)小學(xué)和中學(xué)分別是朝陽師范附小和人大附中。

對于看重北京教育資源的購房者而言，這是一個不錯的選擇，李立給出的價(jià)格也令人心動。但群內(nèi)的購房者對該房源并不熱情。自10月初至今，盡管李立不斷發(fā)布廣告，價(jià)格也從510萬元下降至490萬元，但這套學(xué)區(qū)房仍然沒有推銷出去。

李立的境遇是北京二手房市場清淡的真實(shí)寫照。更重要的是，北京大量供應(yīng)的限競房入市還分流了一批需求。

限競房是以“限房價(jià)，競地價(jià)”的方式拍賣土地，然后建成的房屋。自2018年起北京開始限競房項(xiàng)目集中入市，截至今年10月，北京合計(jì)供應(yīng)新建住宅7.8萬套，其中4.76萬套是限競房，占比61%。另一方面，限競房具有價(jià)格優(yōu)勢，在有些地區(qū)出現(xiàn)了一二手房價(jià)格倒掛的情況，限競房比二手房更具有投資價(jià)格和購買價(jià)值。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對時(shí)代周報(bào)記者表示，新房市場供應(yīng)增加，會給二手房市場帶來一定的分流。

“此外，還有一些二手房學(xué)區(qū)資源管控，使得二手房性價(jià)比減弱，這時(shí)候也會分流一部分需求，進(jìn)入到新房市場。”嚴(yán)躍進(jìn)還表示。

不過，也有專家認(rèn)為限競房影響有限。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對時(shí)代周報(bào)記者表示，除了區(qū)位位置較好的限競房成交迅速之外，偏遠(yuǎn)的限競房對二手房的影響較小。

限競房市場熱銷與滯銷并存

自2016年下半年以來，北京在土地出讓環(huán)節(jié)推出了“限房價(jià)，競地價(jià)”的政策。其中，絕大多數(shù)地塊在出讓時(shí)規(guī)定了“70/90”的政策，即70%的部分建設(shè)為90平方米以內(nèi)的中小戶型，這也是為了調(diào)控過快上漲的房價(jià)以及滿足剛需。

由于在土地出讓階段就對房屋售價(jià)進(jìn)行限制，限競房的銷售價(jià)格通常低于同區(qū)域的市場水平。中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)指出，截至目前，北京限競房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)22794套，均價(jià)48731元/平方米，明顯低于全市商品房交易均價(jià)。

時(shí)代周報(bào)記者近日走訪了多個限競房銷售樓盤，有樓盤銷售者將價(jià)格作為項(xiàng)目的一大優(yōu)勢宣傳。其中中海寰宇天下的銷售告訴記者，由于是開發(fā)商和政府協(xié)議拿地，所以公司在利潤上有更大空間。目前該項(xiàng)目銷售均價(jià)在每平方米6.3萬元左右，而周圍二手房每平方米的價(jià)格都達(dá)到7萬元。

新房與二手房價(jià)格倒掛的現(xiàn)象也吸引了不少購房者。一位看房者告訴記者：“限競房有著明顯的政策紅利，從目前北京市土地出讓的情況來看，不限價(jià)的地塊越來越多，意味著紅利期快要過去了。選擇交通位置合適的限競房，就算做投資也很劃算”。

另一位“剛需”看房者對記者表示同樣更傾向于限競房。“二手房繳稅更多，門檻設(shè)置也更高，手續(xù)繁瑣，還是想買新房。”這位看房者表示。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，自2018年6月10日起，北京入市的限競房項(xiàng)目合計(jì)達(dá)到了69個，總計(jì)110期，供應(yīng)住宅套數(shù)達(dá)到52057套。

由于大量的限競房集中入市，也造成了庫存積壓。中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)還顯示，截至11月18日，北京限競房庫存高達(dá)2.92萬套，創(chuàng)下了歷史最高值。

但值得注意的是，熱銷與滯銷并存于北京的限競房市場。一些地理位置優(yōu)越的項(xiàng)目一經(jīng)開盤便一搶而空，而有的項(xiàng)目入市數(shù)月有余，但仍有大量房源沒有成交。

記者在走訪中也注意到，不同區(qū)域的限競房項(xiàng)目看房者冷熱不均。其中位于大興亦莊的多個項(xiàng)目看房者冷冷清清，但位于石景山西黃村某一即將開盤的項(xiàng)目卻擠滿了購房者。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對時(shí)代周報(bào)記者表示，限競房市場分化非常嚴(yán)重，少數(shù)位置優(yōu)秀的項(xiàng)目簽約相對活躍，大部分項(xiàng)目從目前看入市都出現(xiàn)了問題。主要是大量的同質(zhì)戶型供應(yīng)，導(dǎo)致限競房去化較困難。

二手房售價(jià)下跌幅度創(chuàng)新高

根據(jù)中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)，北京入市的限競房項(xiàng)目普遍降價(jià)10%左右。一手房的降價(jià)促銷，對購房人群產(chǎn)生了分流效應(yīng)，也開始倒逼部分二手房房東主動進(jìn)行降價(jià)。

諸葛找房的行情數(shù)據(jù)顯示，自2018年11月起，北京二手房掛牌價(jià)格持續(xù)走低，由2018年11月的每平方米6.36萬元，下降至2019年10月的每平方米5.91萬元，且仍沒有抬頭的趨勢。

北京二手房成交量也在持續(xù)下跌。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的10月70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，北京二手房均價(jià)環(huán)比下降0.6%，跌幅居4個一線城市首位。

易居研究院研究員姚方告訴記者，2019年1月至9月，北京二手房成交量上半年沒有像其他一線城市(比如上海)出現(xiàn)明顯的小陽春，10月成交量環(huán)比下跌30.4%。整個市場情緒走低，置業(yè)需求不足導(dǎo)致成交量回落，因此議價(jià)空間變大。

記者在貝殼找房網(wǎng)上看到，目前不少待售房源都進(jìn)行了降價(jià)，朝陽公園某三室兩廳甚至直降200萬元。

諸葛找房APP的數(shù)據(jù)顯示，11月24日其平臺漲價(jià)房源數(shù)量為131套，降價(jià)房源數(shù)量高達(dá)1580套。11月22日，降價(jià)房源數(shù)量一度達(dá)到1874套。

不過，在二手房價(jià)格持續(xù)下降后，北京二手房成交在近日有所回暖。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，11月18日至11月24日，北京二手房成交面積同比增長24%，是北上廣深四個城市中增速最高的。

市場回暖也得到中介人員的證實(shí)。一位鏈家中介告訴記者，其公司北京近日某天單日成交量達(dá)到了500套，他所在的門店在11月23日單日就成交了兩套。

“不過這也和春節(jié)前的一些購房需求有關(guān)。有些購房者計(jì)劃在春節(jié)期間結(jié)婚，因此會在返鄉(xiāng)前在北京置業(yè)。還有一些人則因年后忙碌而在年前購房”，上述中介這樣告訴記者。

關(guān)鍵詞： 北京 二手房價(jià) 大跌