雖然兩度被A股拒之門外，但上海錦和商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“錦和商業(yè)”)的闖關(guān)熱情不減。排隊(duì)近一年時(shí)間后，錦和商業(yè)又等來了上會(huì)機(jī)會(huì)，公司將于12月12日接受證監(jiān)會(huì)發(fā)審委審核，迎來IPO終極大考。若能順利“通關(guān)”，錦和商業(yè)也將成為A股“二房東第一股”。輾轉(zhuǎn)多年，錦和商業(yè)能否實(shí)現(xiàn)登陸A股的夙愿，答案也即將揭曉。

沖“二房東第一股”

兩度闖關(guān)未能獲得證監(jiān)會(huì)放行的錦和商業(yè)，公司12月12日將迎來第三次IPO大考，欲沖A股“二房東第一股”。

根據(jù)證監(jiān)會(huì)安排，發(fā)審委定于12月12日召開2019年第198次發(fā)行審核委員會(huì)工作會(huì)議，審核錦和商業(yè)的首發(fā)事項(xiàng)。招股書顯示，錦和商業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，尤其是創(chuàng)意產(chǎn)園區(qū)的定位、改建和運(yùn)營(yíng)管理，公司采用“承租運(yùn)營(yíng)”的經(jīng)營(yíng)模式，既以租賃方式取得具有租賃價(jià)值提升空間的既有建筑(群)經(jīng)營(yíng)權(quán)，將該建筑(群)整體進(jìn)行重新市場(chǎng)定位和設(shè)計(jì)，通過招商和后續(xù)運(yùn)營(yíng)獲得租金收入和物業(yè)管理收入。錦和商業(yè)的這種商業(yè)模式也被市場(chǎng)稱為“二房東”。

需要指出的是，錦和商業(yè)對(duì)于A股市場(chǎng)頗為癡迷，早在2012年公司就有了沖擊A股的想法，之后在2014年公司招股書獲得受理，期間歷經(jīng)兩次中止審查，錦和商業(yè)在2016年3月首次獲得了上會(huì)的機(jī)會(huì)，但卻由于彼時(shí)經(jīng)營(yíng)的土地存在不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃及劃撥用地目錄的情況，錦和商業(yè)遭到了發(fā)審委的否決。

在首次沖擊A股失利之后，錦和商業(yè)在2016年12月整裝待發(fā)，再度向A股發(fā)起沖擊，排隊(duì)近一年時(shí)間，錦和商業(yè)在2017年11月再度迎來了IPO大考，但同樣以失敗告終。

如今，錦和商業(yè)已是三度闖關(guān)A股，若公司能成功圓夢(mèng)，也將成為A股“二房東第一股”。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前“二房東”市場(chǎng)的相關(guān)政策已經(jīng)相對(duì)比較成熟，政府允許在不改變土地屬性的情況下，將一些具有租賃價(jià)值提升空間的既有建筑(群)轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)辦公。“雖然市場(chǎng)上鼓勵(lì)改造，但是目前在實(shí)際推進(jìn)過程中也出現(xiàn)了一些細(xì)節(jié)性的政策配套不到位。”嚴(yán)躍進(jìn)如是說。

超八成募資“償債補(bǔ)血”

招股書顯示，錦和商業(yè)此次首發(fā)擬募集資金8.28億元，其中6.75億元擬用于“償債補(bǔ)血”，占全部募資額的81.52%，而這種現(xiàn)象引發(fā)了市場(chǎng)的極大關(guān)注。

據(jù)悉，錦和商業(yè)此次首發(fā)共有越界金都路項(xiàng)目、智慧園區(qū)信息服務(wù)平臺(tái)建設(shè)項(xiàng)目、償還銀行貸款及補(bǔ)充流動(dòng)資金三個(gè)募投項(xiàng)目，分別擬投入募集資金金額為9400萬元、5900萬元、6.75億元，合計(jì)8.28億元。不難看出，錦和商業(yè)的首發(fā)募集資金大部分用于償還銀行貸款及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

但根據(jù)錦和商業(yè)招股書，公司在2016-2018年貨幣資金分別約為6901萬元、8667萬元、2.03億元，處于逐年走高態(tài)勢(shì);同時(shí)在2016-2018年，錦和商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別約為1.2億元、2.35億元、2.8億元，“造血”能力也在逐年提升。

在此情形下，錦和商業(yè)超八成募資用于“償債補(bǔ)血”一事就引發(fā)了市場(chǎng)的質(zhì)疑。

另外，錦和商業(yè)此次的募投情況較前兩次也變化較大，在公司的首次IPO招股書中，公司擬募資8.3億元，分別投向越界智匯園項(xiàng)目、南翔智地園三期項(xiàng)目、園區(qū)綜合信息服務(wù)平臺(tái)建設(shè)項(xiàng)目以及補(bǔ)充流動(dòng)資金，擬投入募資額分別約為1.93億元、2.43億元、1100萬元以及3.83億元。在錦和商業(yè)第二次IPO時(shí)，公司擬募集資金10.1億元，分別投向越界世博園項(xiàng)目、越界田林坊項(xiàng)目、越界X2創(chuàng)意空間二期項(xiàng)目、償還銀行貸款及補(bǔ)充流動(dòng)資金，擬投入募資額分別約為3.59億元、1.31億元、8990萬元、4.3億元。

投融資專家許小恒在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，首發(fā)募投項(xiàng)目變化大說明公司對(duì)未來沒有一個(gè)明確的戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)，這也讓未來募投項(xiàng)目的實(shí)施存在諸多不確定性。

是否依賴關(guān)聯(lián)方仍遭關(guān)注

2017年上會(huì)被否時(shí)，發(fā)審委對(duì)于錦和商業(yè)最大的園區(qū)項(xiàng)目“越界創(chuàng)意園”進(jìn)行了重點(diǎn)關(guān)注。作為從關(guān)聯(lián)方廣電浦東處租入的“越界創(chuàng)意園”，錦和商業(yè)是否存在依賴關(guān)聯(lián)方的情形仍是此次IPO證監(jiān)會(huì)關(guān)注的重點(diǎn)。

根據(jù)錦和商業(yè)招股書顯示，2016-2018年以及2019年上半年,越界創(chuàng)意園是公司收入貢獻(xiàn)最大的單個(gè)項(xiàng)目，在報(bào)告期內(nèi)越界創(chuàng)意園分別實(shí)現(xiàn)收入1.69億元、1.71億元、1.84億元和8618.78萬元，占公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比例為31.83%、26.61%、23.01%和21.18%。而越界創(chuàng)意園的物業(yè)出租方為錦和商業(yè)的關(guān)聯(lián)方廣電浦東。資料顯示，廣電浦東為錦和商業(yè)控股股東錦和投資旗下公司，主要從事自有房屋租賃業(yè)務(wù)。

在錦和商業(yè)2017年被否時(shí)，發(fā)審委就對(duì)上述事項(xiàng)進(jìn)行了重點(diǎn)關(guān)注。彼時(shí)，發(fā)審委表示，錦和商業(yè)最大園區(qū)項(xiàng)目“越界創(chuàng)意園”系從關(guān)聯(lián)方廣電浦東租入，報(bào)告期內(nèi)，“越界創(chuàng)意園”是公司收入貢獻(xiàn)最大的單個(gè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)收入占公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入40%左右，毛利占比50%，要求錦和商業(yè)說明公司的利潤(rùn)對(duì)關(guān)聯(lián)方是否存在重大的依賴，是否存在租金減免或其他利益輸送行為。

在此次三度IPO過程中，證監(jiān)會(huì)亦對(duì)上述現(xiàn)象進(jìn)行了關(guān)注。在今年6月下發(fā)的反饋意見中，證監(jiān)會(huì)就要求錦和商業(yè)補(bǔ)充說明歷年向廣電浦東租賃越界創(chuàng)意園的單位租金，與周邊同類或同等房屋租金的對(duì)比情況;此外，結(jié)合相關(guān)情況說明關(guān)聯(lián)交易價(jià)格是否公允等問題。

錦和商業(yè)在招股書中也提示風(fēng)險(xiǎn)稱，盡管越界創(chuàng)意園的收入占比逐年下降，但目前越界創(chuàng)意園收入占比仍處于較高水平，公司面臨項(xiàng)目收入集中度較高的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)相關(guān)問題，北京商報(bào)記者向錦和商業(yè)方面發(fā)去采訪函，不過截至記者發(fā)稿，對(duì)方并未回復(fù)。

關(guān)鍵詞： 兩度被否 二房東 錦和商業(yè)